Подписание акта приёма-передачи квартиры является завершающим этапом сделки купли-продажи недвижимости и подтверждает, что продавец фактически передал квартиру покупателю, а покупатель принял её и не имеет претензий.
Обязательно ли подписывать акт сразу после заключения договора купли-продажи? Что должен содержать документ? РиелтГид ответит на эти и другие вопросы.
Зачем нужен акт приёма-передачи квартиры
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Иногда в договоре можно предусмотреть, что сам договор одновременно имеет силу передаточного акта. Однако сделать это стоит только в одном случае, если квартира действительно передана на момент подписания договора. В остальных случаях лучше составить акт приёма-передачи, который будет являться неотъемлемой частью договора купли-продажи.
Подписанный акт служит доказательством того, что квартира фактически была передана продавцом покупателю. Документ также фиксирует текущее состояние квартиры и отсутствие (или наличие) претензий. В некоторых случаях подписание акта является основанием для окончательных расчётов по сделке.
Отсутствие передаточного акта несёт значительные правовые риски для обеих сторон. Главная опасность — сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.
А ещё, если не составить акт, то:
- покупатель может настаивать на устранении дефектов в квартире, отсутствовавших во время фактического приёма-передачи;
- продавец вправе потребовать возвращения оставшегося в квартире имущества (бытовой техники, мебели и пр.) или компенсацию его стоимости;
- между сторонами может возникнуть конфликт относительно оплаты коммунальных услуг (показания счётчиков на момент сделки);
- если после сделки в квартире произойдёт затопление соседей или иной ущерб, могут возникнуть споры о том, кто несёт ответственность за происшествие.
Что должен содержать акт приёма-передачи
Несмотря на отсутствие унифицированной формы акта приёма-передачи, практика выработала определённую структуру, которая обеспечивает полноту и юридическую значимость документа.
Содержание передаточного акта должно быть максимально подробным и чётким. Обязательно указываются следующие данные:
- Наименование документа (передаточный акт, акт приёма-передачи), дата и место его составления.
- Данные о сторонах: Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации.
- Реквизиты договора купли-продажи.
- Полный адрес квартиры, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, кадастровый номер объекта недвижимости.
- Описание состояния всех помещений, отделки, сантехники и пр. Указание на отсутствие претензий.
- При продаже квартиры с имуществом, например, техникой и мебелью, перечень с наименованием, количеством и состоянием.
- Указание на переданные вместе с квартирой документы, например, технический паспорт.
- Показания приборов учёта на момент передачи квартиры. Желательно зафиксировать наличие или отсутствие задолженностей.
- Фиксация факта передачи ключей от квартиры и домофона.
- Сведения о производстве расчётов по договору купли-продажи (расчёт произведён полностью).
- Сведения о выполнении обязательств между сторонами, и отсутствии претензий друг к другу по существу договора.
- Подписи сторон.
Акт готовит любая из сторон. Документ должен быть составлен минимум в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон. Передаточный акт не требует заверения у нотариуса.
Когда подписывается передаточный акт
Акт приёма-передачи следует подписывать непосредственно при получении ключей от продавца. Важно оформлять документ именно внутри приобретаемой недвижимости, чтобы вы смогли лично удостовериться, что квартира соответствует описанию в договоре купли-продажи, как по идентификационным параметрам, так и по состоянию.
Уклонение от подписания акта
Если одна из сторон уклоняется от подписания акта приёма-передачи квартиры, это может быть расценено как неисполнение обязательств по договору купли-продажи.
В этом случае другая сторона вправе составить односторонний акт приёма-передачи. В документе фиксируется факт передачи (приёма) или готовности к передаче (приёму) объекта недвижимости. Такой акт может служить доказательством в суде при рассмотрении споров. Также, сторона, добросовестно исполняющая свои обязательства, может подать иск в суд с требованием обязать другую сторону подписать акт приёма-передачи. Судебная практика подтверждает возможность удовлетворения таких требований.
Если вы предполагаете, что вторая сторона может уклониться от подписания акта, рекомендуется предусмотреть в договоре купли-продажи условие, что сам договор является одновременно и передаточным актом.