Приобретение недвижимости — серьёзный и ответственный шаг, который влечёт за собой немало финансовых операций. Одним из первых этапов часто становится внесение определённой суммы продавцу в качестве подтверждения намерений. Именно на этом этапе покупатели нередко сталкиваются с понятиями «аванс» и «задаток», которые часто ошибочно воспринимаются как синонимы.
РиелтГид подробно разберёт понятия «аванс» и «задаток» в контексте сделки по купле-продаже недвижимости, рассмотрит ответственность сторон в каждом случае, выявит плюсы и минусы каждой формы предоплаты и предостережёт вас от возможных мошеннических схем.
Что такое задаток
Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 Гражданского кодекса РФ).
Ключевые характеристики задатка:
- Обеспечительная функция. Главная задача задатка — гарантировать исполнение обязательств по основному договору.
- Доказательство заключения договора. Внесение задатка подтверждает серьёзность намерений сторон и факт заключения предварительной договорённости.
- Письменная форма. Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменной форме, иначе оно признается недействительным (статья 380 ГК РФ). Это может быть отдельный документ или пункт в предварительном договоре купли-продажи.
Важно! Согласно п.3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что если соглашение о задатке оформлено ненадлежащим образом (например, устно), то переданная сумма автоматически считается авансом.
Что такое аванс
Аванс — это денежная сумма, выплачиваемая в счёт будущих платежей по договору. В отличие от задатка, аванс не имеет обеспечительной функции и является лишь частичной предоплатой (частью стоимости объекта). Аванс регулируется общими нормами законодательства о купле-продаже.
Ключевые характеристики аванса:
- Платёжная функция. Аванс является лишь частичной оплатой будущей покупки.
- Отсутствие обеспечительной функции. Аванс не обязывает стороны к безусловному исполнению договора.
- Возвратность. При расторжении договора аванс подлежит возврату покупателю, независимо от причин расторжения.
Ответственность сторон: ключевое отличие
Именно в ответственности сторон кроется основное различие между задатком и авансом:
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (покупатель), он остаётся у другой стороны (продавца). Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
- При расторжении договора по любой причине (как по вине покупателя, так и по вине продавца) аванс подлежит возврату покупателю в полном объёме.
Какие подводные камни или схемы мошенничества могут быть с авансом и задатком
Недостаточное внимание к деталям и юридическая неграмотность могут привести к потере денежных средств и участию в мошеннических схемах.
- Намеренное искажение терминов. Мошенники могут называть аванс задатком и наоборот. Например, в документах может быть прописан задаток, хотя устно договаривались об авансе. Задача мошенников — уклонение от ответственности или требование о возврате задатка в двойном размере.
- В соглашении или предварительном договоре не указывается, что сумма передаётся именно как задаток, а используется размытая формулировка («гарантийный платёж», «обеспечительный платёж»). В таком случае суд может признать этот платёж просто авансом, который можно вернуть без штрафов.
- Множественные авансы. Недобросовестные продавцы могут брать авансы с нескольких покупателей. При задатке такая схема невозможна из-за повышенной ответственности.
- Мошенники заключают соглашение о задатке, а затем разными способами пытаются увильнуть от сделки, обвиняя в этом продавцов. Например, обнаруживают «скрытые» недостатки, заявляют о проблемах с документами или придираются к мелочам. Цель — получить задаток обратно, но уже в двойном размере. Или обратная ситуация. Продавец получает задаток, но затем объявляет, что сделка сорвана по вине покупателя (например, якобы несвоевременный выход на сделку). В итоге продавец оставляет деньги себе и продаёт объект другому покупателю.
- Лицо, не являющееся собственником недвижимости, а действующее по аннулированной доверенности, берёт задаток, обещает оформить сделку, но исчезает с деньгами.
- В предварительном договоре прописываются условия, которые покупатель заведомо не сможет выполнить. После невыполнения условий продавец оставляет задаток себе.
- Продавец получает задаток за квартиру, на которую сложно оформить сделку (например, на объект скоро наложат арест, без полного пакета документов). Когда покупатель узнаёт о проблемах, он вынужден отказаться от сделки, а продавец оставляет задаток себе.