Часто застройщики в рекламных сообщениях оперируют общими фразами вроде «20% готовности» или «строим лифтовые шахты», что у непрофессионалов вызывает вопросы: насколько реально продвинулось строительство, когда ждать сдачи дома? Чтобы понимать, на какой стадии строительства находится ЖК, важно разбираться в логике этапов строительства, их последовательности и удельном весе в общем объёме работ.
* Многие этапы накладываются друг на друга (например, благоустройство может начаться параллельно внутренним работам, а установка оконных блоков — до окончания возведения коробки).
1. Подготовка строительной площадки
Участок трансформируется в организованное рабочее пространство:
- Демонтируются старые строения (если есть), вывозится мусор, снимается верхний слой почвы (для будущего озеленения), площадка выравнивается для отвода воды.
- Устанавливается временный забор для безопасности и контроля доступа.
- Появляется строительный городок (бытовки для персонала, склады), подключаются временные сети (электричество, вода), организуется въезд с пунктом охраны и обязательной мойкой колёс для выезжающей техники.
2. Земляные работы и устройство фундамента
Начинается физическое создание основы дома:
- Экскаваторы вынимают грунт до проектной глубины. Стенки котлована либо делают пологими, либо укрепляют специальными ограждениями.
- Устройство фундамента (критически важный этап).
- Если верхние слои грунта слабые, используются сваи (забивные, буронабивные и др.), которые передают нагрузку от здания на глубокие, прочные слои грунта.
- Для многоэтажных домов чаще всего применяют монолитную плиту (сплошная железобетонная плита под всем зданием) или ростверк на сваях (плита или балки, объединяющие верхушки свай).
- Под фундаментом устраивают подушку из щебня и песка, делают бетонную подготовку. Сам фундамент тщательно гидроизолируют для защиты от грунтовых вод, иногда дополняя системой дренажа. В фундаменте оставляют отверстия (закладные) для будущего ввода коммуникаций.
3. Возведение несущего каркаса
Формируется «скелет» дома, определяющий его прочность и планировки. Работы зависят от материала здания.
Монолитный железобетон (наиболее распространённый метод)
- Устанавливается опалубка (временные формы).
- Внутрь монтируется арматурный каркас из стальных стержней.
- Заливается бетонная смесь с уплотнением вибраторами.
- Обеспечивается уход за бетоном (поддержание влажности, температуры) для набора прочности.
- После застывания бетона опалубка снимается и переносится на следующий этаж.
Сборный железобетон (панельное строительство)
- Готовые заводские панели стен и перекрытий монтируются краном «с колёс». Стыки между панелями свариваются и замоноличиваются бетоном.
- Особенности: высокая скорость монтажа, заводской контроль качества изделий, но планировки более стандартизированы, требуется тщательная герметизация стыков.
Кирпич
- Несущие стены выкладываются вручную. Чаще этот метод используется для внутренних перегородок или наружной облицовки в многоэтажном строительстве.
- Особенности: хорошие тепло- и звукоизоляционные свойства (зависят от материала), но высокая трудоёмкость и более медленные темпы возведения несущих конструкций.
Одновременно с каркасом формируются лифтовые шахты, вентиляционные каналы, лестничные клетки.
4. Устройство перекрытий, лестниц, шахт
Создаются горизонтальные и вертикальные связи внутри здания:
- Межэтажные перекрытия. Могут быть монолитными (заливаются вместе с каркасом) или сборными (монтируются из готовых железобетонных плит).
- Лестницы. Чаще используются готовые железобетонные марши и площадки, монтируемые краном. Реже — заливаются монолитные лестницы.
- Шахты. Стены лифтовых, вентиляционных и других шахт выполняются из монолита, сборных элементов или кирпича/блоков с обеспечением точной геометрии.
Этап «устройство перекрытий, лестниц, шахт» формально входит в процесс «возведения несущего каркаса» и учитывается там.
5. Устройство кровли
Основой конструкции обычно служит железобетонная плита покрытия. Включает пароизоляцию, слой утеплителя (толщина по расчёту), уклонообразующий слой (для стока воды) и основной гидроизоляционный ковёр (чаще всего — рулонные битумно-полимерные материалы или полимерные мембраны).
На крыше монтируются системы вентиляции, выходы каналов, ограждения (парапеты), система водостока (внутреннего или наружного) и молниезащита. Герметичность и теплоэффективность кровли напрямую влияют на микроклимат в здании.
6. Монтаж внутренних инженерных систем
Прокладка «артерий» и «нервной системы» здания. Работы ведутся параллельно на нескольких этажах.
- Водоснабжение (ХВС, ГВС) и канализация. Монтаж стояков и разводки труб к точкам подключения сантехники.
- Отопление. Монтаж стояков, разводки труб и установка радиаторов.
- Вентиляция. Монтаж воздуховодов для естественной или принудительной вентиляции.
- Электроснабжение. Прокладка силовых кабелей к этажным и квартирным щиткам, монтаж внутренней проводки.
- Слаботочные системы. Кабели для интернета, ТВ, домофона, видеонаблюдения и др.
- Системы противопожарной защиты. Монтаж пожарной сигнализации, оповещения, пожарных кранов, систем дымоудаления.
7. Монтаж окон, дверей, устройство фасада
Формирование внешнего облика и теплового контура здания:
- Установка оконных и дверных блоков. Особое внимание уделяется качеству монтажного шва для исключения продуваний и промерзаний.
- Монтаж фасада:
- Навесной вентилируемый фасад. Система из утеплителя, ветрозащитной мембраны, металлического каркаса и облицовочных панелей (керамогранит, композит и т. д.) с воздушным зазором. Популярен благодаря долговечности и хорошим теплотехническим характеристикам.
- Штукатурный фасад. Утеплитель крепится к стене, армируется сеткой и покрывается слоем декоративной штукатурки.
- Облицовка кирпичом. Декоративный слой из кирпича, связанный с несущей стеной гибкими связями, с утеплителем между ними.
- Монтаж ограждений балконов и лоджий, их остекление (если предусмотрено проектом).
Фасад и окна определяют не только внешний вид, но и энергоэффективность здания.
8. Внутренняя отделка
Придание интерьерам завершённого вида:
- Отделка подъездов, холлов, коридоров — штукатурка, покраска стен, укладка плитки на пол, монтаж потолков, установка почтовых ящиков, светильников, запуск лифтов.
- Отделка квартир (варианты отделки):
- Черновая. Стяжка пола, оштукатуренные внешние стены (иногда межквартирные), окна, входная дверь, подведённые коммуникации (стояки). Дальнейший ремонт выполняет собственник.
- Предчистовая. Дополнительно выполнена разводка электрики, выровнены стены и потолок под финишное покрытие, может быть разводка труб. Требуется финишная отделка.
- Чистовая (под ключ). Квартира полностью готова к проживанию — с напольными покрытиями, обоями/покраской, межкомнатными дверями, сантехникой, розетками и светильниками. Важно чётко понимать комплектацию отделки по договору.
9. Благоустройство прилегающей территории
Формирование внешней среды жилого комплекса:
- Устройство проездов, пешеходных дорожек, установка бордюров.
- Посадка деревьев, кустарников, устройство газонов и цветников.
- Малые архитектурные формы (МАФ): установка скамеек, урн.
- Оборудование детских игровых и спортивных зон.
- Установка уличных фонарей, разметка парковочных мест.
- Система отвода дождевой воды.
10. Итоговые проверки и ввод объекта в эксплуатацию
Объект проверяют разные комиссии. Выдаётся Заключение, подтверждающее, что дом построен по правилам. Финальный документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Без него заселение невозможно.
Дому присваивается адрес, помещения ставятся на кадастровый учёт. Назначается или выбирается управляющая компания (УК) для обслуживания дома.
Распределение этапов по процентам строительного цикла МКД
* Оценка средней трудоёмкости и времени работ для типичного монолитного многоэтажного дома.
| Этап | Доля в общем цикле строительства, % |
|---|---|
| Подготовка строительной площадки | 2–3% |
| Земляные работы и устройство фундамента | 10–15% |
| Возведение несущего каркаса | 30–35% |
| Устройство перекрытий, лестниц, шахт | (входит в каркас) |
| Устройство кровли | 5% |
| Монтаж внутренних инженерных систем | 10–12% |
| Монтаж окон, дверей, устройство фасада | 10–12% |
| Внутренняя отделка | 15–20% |
| Благоустройство прилегающей территории | 3–5% |
| Итоговые проверки и ввод объекта в эксплуатацию | 2–3% |