Кадастровая оценка играет ключевую роль, являясь основой для расчёта налоговых платежей. РиелтГид расскажет, что такое кадастровая оценка, как и кем проводится, а также, как узнать и снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Что такое кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая оценка недвижимости — это процесс установления официальной стоимости объектов недвижимости (земельных участков, зданий, квартир), который осуществляется государственными органами с целью налогообложения. Кадастровая оценка регламентируется законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ, а также требованиями закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Кадастровая оценка используется для расчёта имущественных налогов: налога на землю и налога на имущество физических лиц. Важно отметить, что кадастровая стоимость устанавливается не рыночной ценой, а на основе различных методов оценки, учитывающих местоположение, назначение объекта, состояние рынка и другие параметры.
В основном кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки — когда значительное число объектов недвижимости на определённом участке территории сравнивается друг с другом, и на основании этого устанавливается средняя стоимость.
Государственная кадастровая оценка проводится раз в четыре года по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. Однако в городах федерального значения возможна переоценка уже через два года после предыдущей оценки, если высшее руководство региона примет соответствующее решение.
Оценка проводится силами государственных бюджетных учреждений, работающих на уровне субъектов РФ.
Процесс кадастровой оценки состоит из нескольких этапов:
- Сбор данных. Бюджетный орган собирает информацию обо всех объектах недвижимости региона. Это включает данные о местоположении, площади, состоянии здания, материалах строительства и прочие характеристики.
- Анализ рынка. Анализируются цены сделок купли-продажи аналогичных объектов на рынке, чтобы определить ориентировочную рыночную стоимость.
- Расчёт кадастровой стоимости. Применяются различные методы оценки, такие как сравнительный, затратный и доходный подход, которые мы рассмотрим ниже.
- Утверждение результатов. Итоговые результаты утверждаются органом исполнительной власти субъекта РФ и публикуются на официальных ресурсах.
При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Как узнать и снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:
- Самый быстрый способ — использовать электронный сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости online». Введите адрес или кадастровый номер объекта, чтобы получить сведения, включая кадастровую стоимость.
- Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» или «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
- Для своих объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги, можно узнать кадастровую стоимость через личный кабинет на сайте ФНС России.
- Для получения бумажной выписки из ЕГРН обратитесь в офис МФЦ. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно и готовится в течение трёх рабочих дней. Укажите нужную дату, если требуется информация на определённый момент.
Как снизить кадастровую стоимость
Снизить кадастровую стоимость можно, если есть основания полагать, что она завышена.
Возможные причины завышения:
- Ошибки в расчётах или исходных данных.
- Значительное ухудшение состояния объекта.
- Существенное несоответствие кадастровой стоимости реальной цене.
Оспорить кадастровую стоимость можно двумя путями:
- Подать заявление в комиссию при Росреестре. Для этого нужно представить доказательства несоответствия кадастровой стоимости рыночной, например, отчёт независимого оценщика.
- Если комиссия отказала в снижении стоимости, можно обратиться в суд. Иск подаётся в арбитражный суд, если заявитель является юридическим лицом, либо в районный суд общей юрисдикции, если заявителем выступает физическое лицо. Для обращения в суд необходима выписка из ЕГРН с указанием текущей кадастровой стоимости, отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, доказательства ошибок в оценке (при наличии) и документы, подтверждающие право собственности на объект.
Процедура оспаривания занимает некоторое время. Суд назначает экспертизу, проверяет представленные доказательства и выносит решение. Если оно будет положительным, новая кадастровая стоимость утверждается судом и направляется в Росреестр для внесения изменений.