Определение рыночной стоимости недвижимости — сложная задача, требующая учёта множества факторов. От точности оценки зависит успех сделки купли-продажи и, в конечном счёте, финансовое благополучие продавца.
Какие факторы влияют на определение рыночной цены? Как узнать точную и приблизительную стоимость своего объекта? Какие ошибки делают собственники недвижимости? РиелтГид ответит на эти и другие вопросы.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
На рыночную стоимость влияют: местоположение, площадь, планировка и состояние объекта, текущий спрос и предложение на рынке, а также срочность продажи и юридические аспекты.
Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение. Этот фактор включает не только район города, но и транспортную доступность, близость к социальным объектам (школы, детские сады, больницы), наличие парков и зон отдыха, а также экологическую обстановку. Объекты, расположенные в престижных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, всегда пользуются высоким спросом и, соответственно, стоят дороже.
Вторым важным фактором является тип дома и его состояние. Кирпичные дома, как правило, ценятся выше панельных, а новостройки — выше вторичного жилья (при условии сопоставимого местоположения и инфраструктуры). Состояние дома (год постройки, износ коммуникаций, состояние подъезда и придомовой территории) также оказывает существенное влияние на стоимость.
Площадь, планировка и состояние квартиры — ещё три ключевых фактора. Большие квартиры с удобной планировкой, просторными кухнями и раздельными санузлами, как правило, стоят дороже, чем малогабаритные квартиры с неудобной планировкой. Состояние квартиры (наличие ремонта, состояние сантехники и электропроводки) также оказывает существенное влияние на стоимость.
Помимо этих основных факторов, на стоимость недвижимости влияют этаж/этажность, наличие балкона/лоджии, вид из окна, наличие парковки, юридическая чистота, срочность продажи.
Как узнать рыночную стоимость
Существует три основных способа оценки рыночной стоимости недвижимости: заказать услугу оценщика, спросить у риелтора и определить самостоятельно, анализируя рынок.
- Профессиональная оценка проводится лицензированными оценщиками, которые обладают необходимыми знаниями и опытом для проведения комплексного анализа объекта и определения его рыночной стоимости. Такая оценка является наиболее точной и надёжной, но требует определённых затрат и времени. Важно: независимый оценщик должен быть членом СРО (саморегулируемой организации оценщиков) и иметь действующую лицензию.
- Оценить ваш объект недвижимости могут риелторы, хорошо знакомые с текущей ситуацией на рынке недвижимости, ценами на аналогичные объекты, реальным спросом и предложением. Риелторы, как правило, исходят из продаж за последние месяцы, поэтому стоимость объекта будет максимальна приближена к рыночной. Минус: оценка может быть субъективной, так как риелтор заинтересован в быстрой продаже, поэтому может занизить цену.
- Самостоятельная оценка включает анализ объявлений о продаже аналогичных объектов, изучение баз крупных агрегаторов недвижимости (ЦИАН, Авито, Домклик, Яндекс.Недвижимость) и использование онлайн-калькуляторов. Этот способ является более доступным и экономичным, но менее точным, поскольку не учитывает всех факторов, влияющих на стоимость конкретного объекта. Также самостоятельная оценка требует значительных временных затрат на сбор и анализ информации.
Советы:
- Проведите своего рода аудит своей квартиры: выпишите основные характеристики, опишите состояние дома, подъезда и квартиры, особенности планировки, список плюсов и минусов.
- Фильтруйте объявления по характеристикам, совпадающим с вашей квартирой: площадь, этаж, год постройки, наличие ремонта, тип дома и пр.
- Когда вы фильтруете объявления, обратите внимание на количество аналогичных объектов, выставленных на продажу в вашем районе. Чем выше конкуренция, тем сложнее будет продать квартиру по высокой цене.
- Обратите внимание на квартиры, которые продаются долго — скорее всего, цена на них завышена.
Онлайн-калькуляторы:
- Домклик — https://price.domclick.ru/
- Яндекс.Недвижимость — https://realty.yandex.ru/otsenka-kvartiry/
- ЦИАН — https://www.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti-suburban/
- Дом.РФ — https://спроси.дом.рф/services/ocenka-nedvizhimosti/
- Авито — https://www.avito.ru/evaluation/realty/
Выбор способа оценки зависит от целей и задач. Если вам необходимо получить наиболее точную оценку для совершения крупной сделки, лучше обратиться к профессиональному оценщику. Если готовы сотрудничать с агентством недвижимости — обратитесь к риелтору. Если же вам нужна приблизительная оценка для общего представления о стоимости объекта, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами и анализом объявлений.
Ошибки при определении стоимости
🚫 Ориентироваться только на цену, которую хочется получить. Покупатели анализируют рынок и выбирают лучшее предложение в рамках своего бюджета. Если цена выше рыночной без весомых причин (ремонт, уникальные параметры), квартиру будут долго обходить стороной.
🚫 Игнорировать психологические пороги цен. Например, квартира за 5,1 млн рублей может иметь меньше просмотров, чем аналогичная за 4,99 млн потому, что попадает в другой ценовой диапазон фильтров.
🚫 Не учитывать ликвидность. Если в районе много предложений по аналогичным параметрам, конкуренция высокая — значит, придётся делать цену привлекательнее.
🚫 Завышенная цена с запасом на торг. Если покупатель видит завышенный ценник, он даже не звонит. Важно сразу установить цену, которая выглядит адекватно с учётом торга 5-10%.
🚫 Неправильная оценка состояния квартиры. Некоторые собственники переоценивают значимость своего ремонта или эксклюзивного интерьера. Хотя ремонт действительно влияет на цену, покупатели редко готовы платить за дизайнерские решения продавца. Гораздо важнее общая функциональность и состояние квартиры, включая коммуникации, сантехнику и электрику.
🚫 Пренебрежение юридическим аспектом. Многие владельцы забывают проверить юридическую чистоту квартиры перед продажей. Проблемы (например, неузаконенная перепланировка или наследство) могут стать причиной значительного снижения цены или вовсе отказа от сделки.
🚫 Игнорирование тенденций рынка. Цены на недвижимость постоянно меняются в зависимости от макроэкономической ситуации, уровня инфляции, ипотечных ставок и даже политических событий. Завышенные ожидания на фоне общего падения цен могут привести к застою на рынке.
🚫 Выбор неправильной стратегии продаж. Иногда владельцы делают ставку на быструю продажу, снижая цену до минимума, хотя могли бы выждать некоторое время и получить более выгодное предложение. Или, наоборот, устанавливают слишком высокую цену, рассчитывая на длительную экспозицию, но теряют интерес потенциальных покупателей.
🚫 Чрезмерная привязанность к объекту. Эмоциональная составляющая играет важную роль. Владельцам бывает сложно объективно оценивать свою собственность, ведь каждый уголок связан с воспоминаниями. Но рынку важны исключительно практические аспекты: метраж, состояние, расположение.