Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) — это юридически значимый документ, который оформляет переход права собственности от продавца к покупателю. В нём фиксируются все существенные условия сделки, включая описание объекта недвижимости, цену и порядок расчётов. Правильно составленный и заключённый договор является гарантией защиты интересов обеих сторон. Как это сделать? РиелтГид расскажет.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) квартиру, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму.

Содержание договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать следующие пункты:

• Описание недвижимости: вид, кадастровый номер, адрес и площадь объекта недвижимости.
• Информация о сторонах: полные данные о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
• Цена договора: стоимость квартиры в рублях.
• Порядок расчётов: способ оплаты (наличные, безналичный расчёт, аккредитив), сроки и условия передачи денежных средств.
• Срок передачи квартиры: дата, до которой продавец обязан передать квартиру покупателю.
• Согласие супруга: если квартира находится в общей совместной собственности, необходимо согласие второго супруга на её продажу.
• Момент фактической передачи квартиры покупателю.
• Сроки и способы оплаты.
• Состояние передаваемой квартиры. Если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь.
• Сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире.
• Гарантии продавца в том, что квартира свободна от каких-либо прав третьих лиц, ограничений и обременений.
• Перечень лиц, которые после купли-продажи квартиры сохраняют возможность проживать в ней, если таковые имеются.

Кроме того, в договор можно включить и другие условия, которые стороны считают важными, например:

• Сроки оплаты.
• Состояние квартиры.
• Дата передачи объекта покупателю.
• Сроки выписки из неё всех проживавших ранее.
• Штрафные санкции за невыполнение условий.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры можно оформить несколькими способами:

• У нотариуса: нотариус удостоверяет сделку, проверяет законность договора и направляет его на государственную регистрацию.
• Через банк: если покупатель берёт ипотечный кредит, банк может взять на себя оформление договора и его регистрацию.
• Через МФЦ: многофункциональный центр принимает документы и передаёт их в Росреестр для регистрации.
• С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП): этот способ удобен, если продавец и покупатель находятся в разных городах.
• Через Росреестр: можно лично подать документы в Росреестр.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Важно обратить внимание на следующие моменты:

• Условия соглашения должны быть чёткими и понятными.
• В договоре должны быть указаны все существенные условия сделки.
• Необходимо проверить наличие обременений на квартиру (например, ипотеки или ареста).
• Стороны должны быть дееспособными и действовать добровольно.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).
• Паспорта продавца и покупателя.
• Справка с перечислением всех зарегистрированных на объекте.
• Согласие супруга на продажу (если продавец в браке).
• Разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Этапы оформления договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры включает следующие этапы:

1. Предварительные переговоры: обсуждение условий сделки, цены и порядка передачи квартиры.
2. Заключение предварительного договора (при необходимости): фиксация намерений сторон заключить основной договор на определённых условиях.
3. Передача задатка (при необходимости): подтверждение серьёзности намерений покупателя.
4. Сбор документов: подготовка необходимых документов для заключения договора.
5. Заключение договора купли-продажи: подписание договора сторонами.
6. Удостоверение сделки у нотариуса (при необходимости): проверка законности договора и удостоверение подписей сторон.
7. Государственная регистрация: внесение записи о переходе права собственности в ЕГРН.
8. Получение документов после регистрации: получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя.

Регистрация договора купли-продажи

Регистрация договора купли-продажи осуществляется в Росреестре. Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

• 7 рабочих дней — при подаче непосредственно в Росреестр.
• 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ.
• До 3 дней — если документы в электронной форме отправил нотариус.