Многие квартиры в исторических районах городов расположены в домах, построенных десятки, а то и сотни лет назад. Такие здания часто красивы, атмосферны и привлекают покупателей своим расположением и архитектурой. Но за внешним очарованием может скрываться юридическая особенность — статус объекта культурного наследия (ОКН), то есть памятника архитектуры или градостроительства.
Почему это важно для покупателя
Покупателю важно учитывать, что приобретение квартиры в доме-памятнике отличается от покупки обычного жилья. Это не просто старый дом, а здание, охраняемое государством. И если вы станете собственником квартиры в нём, на вас автоматически распространяются определённые обязанности и ограничения.
Чтобы провести ремонт, переустройство, перепланировку или реконструкцию в ОКН, нужно:
- Получить задание на работы в управлении охраны объектов культурного наследия.
- Разработать проект на основе этого задания.
- Провести историко-культурную экспертизу проекта и согласовать его вместе с актом экспертизы.
- Получить разрешение на работы.
Выполнять работы в ОКН могут только организации и предприниматели с лицензией на реставрацию и сохранение памятников истории и культуры.
Нарушение этих правил может повлечь штрафы, и предписание вернуть зданию исходный вид. Поэтому ещё до покупки нужно точно знать: имеет ли дом статус памятника, и какие последствия из этого следуют.
Что такое памятник архитектуры и градостроительства
Понятие закреплено в Федеральном законе «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ. Согласно закону, объект культурного наследия (ОКН) — это объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
ОКН делятся на три вида:
- Памятники — отдельные здания и сооружения: храмы, мемориальные квартиры, захоронения, памятники, объекты науки и техники, археологические объекты.
- Ансамбли — группы зданий на одной территории: дворцы, крепости, жилые кварталы, парки и сады, кладбища, археологические комплексы.
- Достопримечательные места — территории, связанные с историей и культурой: исторические центры городов, памятные места, народные промыслы, места религиозных обрядов, захоронения жертв репрессий.
ОКН имеют три категории по значимости:
- Федерального значения — важны для истории и культуры всей России.
- Регионального значения — важны для истории и культуры субъекта РФ (области, края, республики).
- Местного значения — важны для истории и культуры города или района.
Важно не путать старое здание и памятник архитектуры. Дом, построенный в XIX веке, может не быть ОКН, если не признан таковым официально. И наоборот — современное здание может получить статус, если обладает уникальной архитектурой или исторической ценностью.
Где и как в Хабаровске проверить, является ли дом памятником архитектуры
Статус МКД можно проверить самостоятельно — онлайн и бесплатно. Для этого существует несколько официальных источников.
КГБУ «Центр ОПИК»
Сайт КГБУ «Хабаровский краевой центр охраны памятников истории и культуры» — https://perechen.nasledie27.ru/
Для поиска информации откройте реестр объектов культурного наследия региона и выполните следующие действия:
- Выберите в фильтре населённый пункт — Хабаровск.
- Введите название улицы, на которой находится интересующий вас МКД.
- Запустите поиск.
В результате появится список строений, включённых в список ОКН по заданным критериям.
ГИС ЖКХ
Сайт государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — https://dom.gosuslugi.ru
Откройте раздел «Реестры», затем «Реестр объектов жилищного фонда» и настройте параметры поиска:
- Выберите функцию «Поиск дома по адресу».
- Укажите субъект Российской Федерации, город, улицу и номер дома.
- Нажмите кнопку «Найти».
После отображения краткой информации о МКД перейдите по ссылке «Электронный паспорт дома» (внизу) и подтвердите его формирование. В открывшемся документе найдите пункт 2.18 — в нём указано, имеет ли здание статус ОКН.
ПД «НСПД»
Визуализировать расположение ОКН можно через Национальную систему пространственных данных. Сайт: https://nspd.gov.ru/map
- Найдите на карте нужный многоквартирный дом или улицу.
- В левом меню откройте категорию «Территории объектов культурного наследия, включённых в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» и установите чекбокс «Территории объектов культурного наследия».
На карте будут выделены границы территорий, зарегистрированных ОКН.
ЕГРОКН Министерства культуры РФ
Сайт Единого государственного реестра объектов культурного наследия в РФ — https://opendata.mkrf.ru/
Подведём итог
Изучение информации о МКД и понимание статуса здания — это не формальность, а способ защитить свои инвестиции. Ведь квартира в доме-памятнике может быть и гордостью, и источником проблем — всё зависит от осознанности покупателя.
Что запомнить покупателю?
- Проверяйте статус дома заранее — до подписания договора купли-продажи квартиры.
- Не полагайтесь на слова собственника или риелтора.
- Проверку проводите минимум по двум источникам.
- Если дом — памятник, изучите ограничения, связанные с ремонтом и перепланировкой, а также особенности страхования такого жилья.
- При сомнениях обратитесь к юристу или архитектурному консультанту.