Продажа квартиры — это юридически значимая процедура, требующая точного соблюдения регламентов и предварительной подготовки полного пакета документов. Нарушения в оформлении или отсутствие хотя бы одного из них могут привести к приостановке регистрации перехода права в Росреестре или отказу в её осуществлении.
Чтобы минимизировать риски и обеспечить стабильность сделки, необходимо заранее определить состав документов, обязательных в любом случае, а также тех, которые требуются при определённых условиях.
Обязательные документы
Эти документы необходимы для заключения и регистрации сделки в любом случае:
- Паспорта всех собственников. Предоставляются оригиналы паспортов граждан РФ. Если в числе собственников есть несовершеннолетние до 14 лет — требуется свидетельство о рождении, с 14 до 18 лет — паспорт и свидетельство о рождении.
- Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор приватизации;
- договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с актом приёма-передачи;
- решение суда;
- справка о выплате пая (для кооперативных квартир).
- Актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Содержит сведения о зарегистрированном праве собственности, характеристиках квартиры, наличии или отсутствии обременений. Для регистрации перехода права требуется именно выписка, а не устаревшее свидетельство о государственной регистрации. Рекомендуется получать выписку непосредственно перед подачей документов.
- Нотариальная доверенность, если собственник объекта не может лично присутствовать при заключении соглашения в отношении этого имущества.
Условно обязательные документы
Этот блок документов предоставляется при наличии определённых обстоятельств:
- Нотариальное согласие супруга (и). Требуется, если квартира была приобретена в браке на возмездной основе (купля-продажа, мена, долевое строительство) и считается совместно нажитой. Исключение — имущество, полученное безвозмездно (в дар, по наследству, в порядке приватизации) или до вступления в брак. Также может потребоваться свидетельство о браке.
- Разрешение органа опеки и попечительства. Необходимо, если собственником (или одним из них) является несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. Документ подтверждает, что сделка не нарушает права подопечного.
- Нотариальный отказ других собственников от преимущественного права покупки. Применяется при продаже доли в праве общей долевой собственности. Доля должна быть предложена другим сособственникам. Если они не выразили желание приобрести её в течение месяца или выдали отказ — доля может быть продана третьему лицу.
- Согласие залогодержателя (банка). Если квартира находится в ипотеке, требуется согласие банка на сделку. Условия и форма согласия определяются условиями кредитного договора.
Документы, часто запрашиваемые покупателем или банком
Эти документы не требуются Росреестром для регистрации права, но практически всегда запрашиваются для проверки юридической чистоты объекта:
- Технический паспорт или технический план. Содержит сведения о планировке и технических характеристиках квартиры. Особенно актуален для выявления неузаконенных перепланировок. В некоторых случаях предоставляется документ из БТИ.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах. Позволяет проверить, кто прописан в квартире в настоящий момент или был прописан ранее. Особенно важно при наличии ранее зарегистрированных лиц, отказавшихся от приватизации.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Хотя долги по ЖКУ не переходят к новому собственнику, их наличие может осложнить взаимоотношения с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. Поэтому такая справка запрашивается практически всегда.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Необязательные по закону документы, которые иногда требуют покупатели, если есть сомнения в дееспособности продавца (например, при возрасте 70+ или подозрительном поведении). Наличие справок снижает риск оспаривания сделки в будущем.
Документы самой сделки
Для юридического оформления перехода права собственности готовятся следующие документы:
- Договор купли-продажи. Составляется в простой письменной форме либо нотариально удостоверяется (обязательно при продаже долей, участии несовершеннолетних и в других случаях, установленных законом). В договоре фиксируются все существенные условия: цена, сроки, порядок расчётов и т. п.
- Акт приёма-передачи квартиры. Подписывается после оплаты и фактической передачи квартиры. Фиксирует состояние объекта на момент передачи и факт получения ключей.
- Квитанция об оплате госпошлины. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию перехода права собственности. Подтверждение оплаты прикладывается к пакету документов.