Квартира на последнем этаже МКД — объект желаний для одних и источник опасений для других. Романтизированный образ жизни на высоте с панорамными видами и тишиной соседствует со стереотипами о протекающей крыше, жаре и проблемах с лифтом. РиелтГид отбросит предрассудки и рассмотрит этот тип жилья, оценив все за и против с разных углов.
Финансовый аспект: стоимость и инвестиционная привлекательность
Стоимость покупки. Здесь нет однозначного ответа. В сегменте эконом-класса квартиры на последних этажах могут быть дешевле аналогичных вариантов на средних этажах. Это связано со стереотипами и потенциальными неудобствами, отпугивающими часть покупателей. Однако в новостройках бизнес- и премиум-класса ситуация часто обратная. Верхние этажи с улучшенными видовыми характеристиками и более высокими потолками могут продаваться дороже. Вторичный рынок также демонстрирует разброс цен, зависящий от состояния дома, района и конкретных характеристик квартиры.
Инвестиционный потенциал. Привлекательность квартиры на последнем этаже для инвестиций зависит от класса жилья и общей конъюнктуры рынка. В эконом-сегменте ликвидность может быть несколько ниже из-за стереотипов. В сегментах бизнес и премиум, видовые характеристики и престижность верхних этажей могут сделать такую квартиру более привлекательной для сдачи в аренду или перепродажи, особенно если дом расположен в удачном месте.
Комфорт проживания: тишина, виды и другие нюансы
Вид из окон. Безусловно, панорамный вид — одно из главных преимуществ последних этажей. Отсутствие домов напротив, открытое небо и картинка с видом на парк создают ощущение простора и свободы. Это особенно ценно в плотно застроенных районах.
Тишина. Значительно ниже уровень шума от улицы и двора. Удалённость от проезжей части и детских площадок, а также отсутствие соседей сверху — факторы, обеспечивающие более спокойную атмосферу в квартире. Однако стоит учитывать возможный шум от крышной вентиляции или лифтового оборудования, особенно если квартира расположена непосредственно под техническим этажом.
Естественное освещение. Квартиры на последних этажах, как правило, лучше освещены естественным светом и днём и ночью. Отсутствие затенения от соседних зданий и деревьев делает помещения светлее и уютнее. Это особенно важно для квартир с окнами на северную сторону.
Вентиляция и свежий воздух. На верхних этажах воздух чище и свежее, чем на нижних. Меньше пыли и выхлопных газов с улицы. Естественная вентиляция также может быть лучше за счёт более интенсивных воздушных потоков на высоте. Однако в некоторых случаях, на верхних этажах может быть больше сквозняков, что может влиять на микроклимат в квартире.
Технические и эксплуатационные особенности
Состояние крыши. Ключевой фактор риска для квартир на последних этажах — это состояние крыши. Протекающая крыша может привести к серьёзным проблемам: сырости, плесени, повреждению отделки. Перед покупкой необходимо тщательно проверить состояние крыши, особенно в старых домах. В новостройках этот риск, как правило, ниже, но гарантии от протечек никто не даст.
Лифт. Зависимость от лифта — существенный минус. В случае поломки лифта или его отключения, подъём на последний этаж может стать серьёзным испытанием, особенно для пожилых людей, семей с детьми или при транспортировке тяжёлых вещей. Наличие грузового лифта и его надёжность — важный момент.
Водоснабжение и отопление. В старых домах возможны проблемы с давлением воды на верхних этажах, особенно в часы пиковой нагрузки. Также могут быть неравномерное распределение тепла в системе отопления. В современных домах эти проблемы, как правило, решены.
Перепланировка. На последних этажах разрешены такие перепланировки, какие нельзя проводить в квартирах других этажей многоэтажного дома. Так как над квартирой последнего этажа нет жилых помещений, исходя из норм СП 54.13330.2016, владелец может:
- увеличить кухню за счёт ванной или санузла;
- увеличить жилую комнату за счёт ванной или санузла;
- увеличить жилую комнату за счёт кухни.
А также на последнем этаже можно устроить камин с дымоходом и присоединить часть чердака к квартире. Безусловно, все изменения требуют подготовки проекта и согласования перепланировки с органом местного самоуправления.
Дополнительные факторы
Безопасность. Считается, что квартиры на верхних этажах (в отличие от первого этажа) более безопасны с точки зрения проникновения злоумышленников. Однако это не является абсолютной гарантией безопасности.
Престиж и статус. В определённых кругах, проживание на последнем этаже может восприниматься как более престижное и статусное, особенно в домах с панорамными видами и улучшенными характеристиками. В некоторых современных домах на последних этажах могут быть предусмотрены дополнительные удобства, такие как террасы или зоны отдыха.
Ограничения на установку оборудования. Запреты на наружный монтаж кондиционеров, спутниковых тарелок, антенн или солнечных панелей из-за правил дома или законодательства.
Подведём итог
Квартира на последнем этаже — это жильё с выраженными индивидуальными характеристиками, имеющее как неоспоримые преимущества, так и потенциальные недостатки. Выбор в пользу такого варианта должен быть осознанным и взвешенным, с учётом личных приоритетов и готовности мириться с определёнными нюансами.
Преимущества:
- Панорамный вид и естественное освещение.
- Тишина и спокойствие.
- Свежий воздух и лучшая вентиляция.
- Улучшенные возможности с перепланировкой.
- Потенциальная инвестиционная привлекательность в определённых сегментах.
Недостатки:
- Возможные проблемы с крышей и протечками (особенно в старых домах).
- Зависимость от лифта.
- Повышенные затраты на отопление и кондиционирование (в некоторых случаях).
- Возможные проблемы с водоснабжением (в старых домах).