Несмотря на то, что процесс оформления может показаться сложным, при детальном разборе всех этапов он становится вполне понятным и выполнимым. Процедура согласования перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме (МКД) давно регламентирована законодательством, а именно Жилищным кодексом РФ. Главное — разобраться в основных понятиях, подготовить необходимые документы и следовать чёткому алгоритму оформления.
Определение переустройства и перепланировки
Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.
Например, к таким изменениям относятся:
- Перенос ванны или унитаза на другое место.
- Установка душевой кабины вместо ванны.
- Перемещение кухонной плиты или мойки.
- Замена газовой плиты на электрическую и т. п.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случае объединения смежных помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Например, к перепланировке относятся следующие изменения в квартире:
- Снос или частичный демонтаж перегородок (например, при объединении кухни и жилой комнаты).
- Устройство капитальных перегородок.
- Объединение или разделение санузла.
- Изменение формы или площади комнат за счёт коридоров, кладовок и других вспомогательных помещений.
- Перенос дверных проёмов или закладывание существующих.
- Устройство кладовок или ниш.
Процедура согласования перепланировки регулируется статьёй 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, региональные органы власти утвердили дополнительные правила, которые дополняют федеральное законодательство. Например, в Москве — это Постановление № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Основание проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры
Переустройство и перепланировка помещения в МКД проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Какие документы нужны?
Заявителю необходимо обратиться в орган местного самоуправления (администрация района или города) по месту нахождения объекта недвижимости лично, онлайн или через многофункциональный центр и представить:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект переустройства и перепланировки квартиры, подготовленный проектной организацией с допуском СРО;
- технический паспорт помещения.
Если собственников квартиры несколько, то каждый должен подписаться в заявлении или передать другому человеку право подписи по нотариальной доверенности.
Если заявитель — наниматель по договору социального найма, то необходимо представить согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя).
Если квартира или дом, в котором она находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, то нужно получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения.
Если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к помещению части общего имущества МКД, то для согласования необходим протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме с таким переустройством и (или) перепланировкой.
Как проходит согласование?
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий согласование, выдаёт документ, подтверждающий принятие решения, и который является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД действительно в течение 12 месяцев со дня его подписания (до 18 месяцев, в зависимости от региона). В этот срок необходимо выполнить все строительно-монтажные работы, в строгом соответствии с утверждённым проектом.
Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры
По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный кадастровым инженером. В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД подтверждаются актом приёмочной комиссии, утверждение которого осуществляется в 30-дневный срок со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления о завершении перепланировки.
В ходе приёмки завершённой перепланировки комиссией проверяется:
- визуальное соответствие проведённых мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки;
- наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершённым со дня утверждения акта. Перепланировка, в отличие от переустройства, считается завершённой со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для актуализации данных в Росреестре необходимо представить технический план вместе с заявлением о государственном учёте изменений. Сделать это можно как при личном обращении, так и через МФЦ, почтовым отправлением или в электронном виде через сайт Госуслуг. Акт о завершении перепланировки в Росреестр нести не нужно — его отправят в рамках межведомственного взаимодействия.