Регистрация перехода права собственности — ключевой этап в оформлении сделок с недвижимостью. Однако даже при подписанном договоре купли-продажи квартиры, регистрация может быть приостановлена. Это предусмотрено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Давайте разберёмся, по каким причинам может быть приостановка, как узнать об этом, что делать, и к каким последствиям приводит бездействие.
В каких случаях регистрация может быть приостановлена
Основания приостановления прямо перечислены в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Причин — более 60.
Ниже — наиболее часто встречающиеся причины.
- Заявитель не имеет права распоряжаться недвижимостью. Например, лицо действует по недействительной доверенности или вообще без полномочий.
- В представленных документах обнаружены расхождения. Несовпадение данных о сторонах сделки, объектах, адресах, кадастровых номерах и т. д.
- Представлены неполные или недействительные документы. Например, отсутствует согласие супруга, акт приёма-передачи, решение органа опеки и попечительства.
- Документы оформлены с нарушением закона. Не соблюдена форма договора, отсутствуют необходимые реквизиты, допущены ошибки.
- При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу, к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, или не истёк месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
- При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, если не представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, или не истёк месяц со дня их извещения о намерении продать долю.
- Количество указанных в техническом плане помещений, образованных (изменённых) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приёмочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки.
- В отношении объекта есть обременения, которые не учтены в сделке. Например, залог, аренда, арест, которые накладывают ограничения.
- Поступила информация о судебном споре по объекту. При наличии судебного разбирательства регистрация может быть приостановлена.
- Кадастровые или технические ошибки. Например, неуточнённые границы земельного участка, расхождения с ЕГРН.
Как человек узнает, что регистрация приостановлена?
Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, орган регистрации прав обязан не позднее рабочего дня, следующего за днём приостановления, выдать или направить заявителю уведомление о приостановлении.
Это уведомление содержит:
- основания приостановления с обязательной ссылкой на соответствующие положения закона;
- срок устранения причин приостановления (не более трёх месяцев);
- информацию о возможных действиях заявителя.
Форма уведомления зависит от способа подачи заявления:
- если документы поданы в электронной форме — уведомление может быть направлено через электронные сервисы (например, Госуслуги);
- при подаче на бумажном носителе — направляется по почте либо выдаётся лично.
Сколько длится приостановка?
Срок устранения причин приостановления — до 3 месяцев с даты вынесения соответствующего решения (ч. 2 ст. 26 № 218-ФЗ).
Что делать, если регистрация приостановлена?
- Изучить уведомление от Росреестра: оно содержит конкретную причину приостановки.
- Устранить выявленные нарушения — исправить документы, предоставить недостающие сведения, переоформить договор и т. д.
- Подать исправленные документы — через МФЦ или электронно.
- Дождаться завершения регистрации.
Можно ли возобновить регистрацию до окончания 3 месяцев?
Да. Согласно части 2 статьи 26 № 218-ФЗ, регистрационные действия возобновляются досрочно, если причины приостановки устранены до истечения трёхмесячного срока.
Что будет, если не исправить нарушения в течение 3 месяцев?
Если заявитель не устранит причины приостановления в срок, то Росреестр примет решение об отказе в государственной регистрации.
Это означает:
- сделка не будет зарегистрирована;
- стороны не приобретают и не передают право собственности;
- придётся подавать документы заново;
- уплаченная госпошлина не возвращается;
- возможно потребуется повторное подписание договора, если истечёт срок доверенности или актуальности сведений.
Как избежать приостановки?
- Готовьте документы с участием юриста.
- Тщательно проверяйте данные в договоре.
- Удостоверьтесь в полномочиях всех сторон.
- Проверяйте объект на актуальные обременения и судебные споры через ЕГРН.
Вопрос-ответ для закрепления
Вопрос: Что такое приостановка регистрации сделки с квартирой?
Ответ: Это временное прекращение процедуры регистрации права собственности, вызванное выявлением нарушений или недочётов в представленных документах.
Вопрос: По каким причинам может быть приостановлена регистрация?
Ответ: Отсутствие полномочий у заявителя, ошибки в документах, несоблюдение прав других собственников, наличие обременений, технические или кадастровые неточности и др.
Вопрос: Как узнать, что регистрация приостановлена?
Ответ: Орган регистрации обязан направить уведомление. Сообщение приходит по почте или через электронный сервис (например, Госуслуги).
Вопрос: Сколько времени может длиться приостановление?
Ответ: Срок — 3 месяца с момента приостановления. Регистрация может быть возобновлена досрочно, если причины устранены раньше.
Вопрос: Что будет, если не устранить причину в течение 3 месяцев?
Ответ: Росреестр выносит решение об отказе в регистрации. Документы возвращаются, госпошлина — нет. Сделку нужно оформлять заново.