По данным риелторских агентств, в 2024 году до 25% сделок с жилой недвижимостью в крупных городах России осуществлялось по доверенности. Это удобно для продавцов, но у покупателей такая практика сопряжена с комплексом юридических и финансовых рисков.
Как проверить доверенность? Что произойдёт, если доверенность будет отозвана после подписания договора купли-продажи, но до регистрации права собственности? Какие полномочия должны быть указаны в доверенности для законного проведения сделки купли-продажи? РиелтГид ответит на эти и другие вопросы.
Доверенность на продажу недвижимости: основное, что нужно знать
Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.
Если в доверенности не указан срок её действия, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения.
Ключевые элементы содержания доверенности:
- Дата и место его оформления.
- Паспортные данные доверителя и поверенного.
- Чёткое описание объекта недвижимости.
- Исчерпывающий перечень полномочий представителя.
- Условия распоряжения деньгами.
- Запрет/разрешение на передоверие (при необходимости).
Действие доверенности прекращается вследствие:
- истечения срока доверенности;
- отмены доверенности лицом, выдавшим её, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;
- отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
- прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;
- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
Юридические и финансовые риски
Рассмотрим ключевые риски, связанные с покупкой недвижимости, где продавца представляет доверенное лицо.
Мошенничество с доверенностями
Основной угрозой для продавца остаётся риск несанкционированного оформления доверенности. Мошенники могут использовать украденные паспортные данные продавца, поддельные документы и украденные бланки нотариусов. Также есть случаи использования доверенностей, оформленных на полных тёзок собственников, что значительно осложняет процедуру доказывания добросовестности приобретателя.
Один из наиболее популярных сценариев — когда недобросовестный представитель заключает предварительные договоры, предлагая имущество нескольким покупателям одновременно или берёт несколько задатков (или авансов).
В некоторых случаях деньги передаются не самому продавцу, а его представителю. Это увеличивает вероятность мошенничества, если представитель исчезнет с деньгами, не передав их доверителю. Кроме того, продавец может заявить, что не получал оплаты, и покупателю придётся идти в суд.
Недействительность доверенности
Доверенность может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177-179 ГК РФ. В судебных спорах, связанных с доверенностями, истцы часто ссылались на:
- Состояние алкогольного или наркотического опьянения при подписании.
- Психические расстройства, не позволяющие осознавать последствия действий.
- Введение в заблуждение относительно содержания документа.
Особую сложность представляет доказывание психического состояния на момент оформления доверенности. Экспертизы, проведённые постфактум, часто не могут достоверно установить дееспособность в ретроспективе.
Отзыв и прекращение доверенности
Доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент. Если доверенность будет отозвана после подписания договора купли-продажи, но до регистрации права собственности, сделка может оказаться недействительной. Это создаёт неопределённость для покупателя, так как регистрация занимает несколько дней.
У доверенности есть срок действия, который указан в самом документе. Если сделка совершается по истечении срока, она также может быть признана недействительной.
Если доверитель умирает или признаётся недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим после выдачи доверенности, но до завершения сделки, возникает риск признания сделки недействительной. Нотариус обязан прекратить действие такой доверенности, и любые дальнейшие действия будут незаконными.
Полномочия по доверенности
Важно проверить, обладает ли представитель всеми необходимыми полномочиями для совершения конкретной сделки. Например, если в доверенности указано право только на сбор документов, но не на продажу имущества, сделка окажется ничтожной. Или если вы рассчитываетесь с доверенным лицом, то в доверенности должна быть строка о том, что он имеет право получить все причитающиеся по сделке деньги.
Поскольку сделка заключается через посредника, покупатель сильно зависит от честности и компетенции представителя. Представитель может проявить недобросовестность: например, срывать сделки, намеренно затягивать юридическое оформление, безосновательно отклонять запросы потенциальных покупателей.
Если в тексте доверенности есть строчка «с правом передоверия», то лицо, которому выдана доверенность, может передоверить совершение действий другому лицу, если уполномочено на это доверенностью и доверенность не запрещает передоверие. Причём, если иное не указано в доверенности, то представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. Проще говоря, представитель продавца может передать свои полномочия третьему лицу без ведома и согласия покупателя, что может привести к дополнительным юридическим сложностям и неопределённости в сделке.
Как минимизировать риски
Если сделки по доверенности не избежать, постарайтесь минимизировать риски:
- Проверить доверенность через сервис Федеральной нотариальной палаты — https://www.reestr-dover.ru
- Требовать личного присутствия продавца при подписании договора, если это возможно.
- Запросить копию доверенности и обратиться к юристу для проверки полномочий доверенного лица и доверителя.
- Запросить справку из психоневрологического диспансера.
- Деньги лучше перечислять на банковский счёт продавца или передавать ему лично в руки, а не отдавать доверенному лицу.
- Оформлять расчёты безопасным способом, например, через аккредитив в банке.
- Удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.