Сделки с недвижимостью — это всегда зона повышенного внимания и, к сожалению, потенциальных рисков. Помимо откровенного мошенничества, существует и менее очевидная, но не менее опасная практика: риелторы, формально числящиеся в агентстве, проводят сделки неофициально, в обход своего работодателя — «налево». Разберёмся, как распознать такие схемы, и какие риски они несут.
Мотивация риелтора
Основная причина, по которой агент идёт на такой шаг — финансовая. Работая через агентство, риелтор получает лишь часть комиссионного вознаграждения (процент зависит от политики компании). Проводя сделку «налево», он стремится получить всю сумму комиссии себе.
Признаки того, что ваш риелтор проводит сделку в обход агентства
Распознать агента, пытающегося работать «в серую», можно по ряду характерных признаков. Наличие одного-двух из них, конечно, может быть совпадением, но массовое проявление этих моментов должно насторожить:
- Агент может представляться сотрудником агентства (показывая визитку), но при этом вести себя так, будто он просто «помогает» сторонам договориться напрямую, минимизируя своё формальное участие. Он организует встречи, показы, даёт советы, но избегает любой документальной фиксации своих обязательств и своей роли от имени агентства.
- Риелтор активно способствует тому, чтобы покупатель и продавец подписывали все соглашения (соглашение об авансе/задатке, предварительный договор, договор купли-продажи) напрямую друг с другом, как будто он не принимает формального участия в сделке. Это нормально для самих договоров по объекту, но если при этом нет договора на услуги самого агента (или его агентства), это странно. Он работает бесплатно? Вряд ли. Значит, оплата будет неофициальной.
- Риелтор старается как можно меньше находиться с вами в официальных учреждениях (МФЦ, БТИ, домоуправление и т. д.): ждёт в машине или «уезжает по делам на полчасика».
- Прямое предложение снизить комиссию агентства при оплате лично ему — явный сигнал. Агент убеждает, что официальный договор с агентством — формальность, а реальные расчёты можно провести напрямую, наличными или переводом на его личную карту, что позволит существенно снизить итоговую сумму вознаграждения.
- Избегание официальных каналов коммуникации: предпочтение личного мобильного телефона и мессенджеров (WhatsApp, Telegram) вместо корпоративных номеров и почты. Вы не получаете никаких официальных писем, уведомлений, отчётов о проделанной работе. Вся коммуникация идёт через личные каналы агента.
- Систематические встречи вне офиса агентства: обсуждение ключевых вопросов, подписание предварительных договорённостей происходит в кафе, автомобиле или на территории клиента/агента, без приглашения в официальное представительство компании.
- Отказ или нежелание заключать официальный договор на оказание услуг, либо предложение работать на устных договорённостях без документального оформления.
- Использование неофициальных документов: предложение подписать договор оказания услуг, соглашение об авансе/задатке не на фирменном бланке агентства, а на простом листе, где исполнителем указан сам агент как физическое лицо, либо реквизиты агентства отсутствуют или вызывают сомнения.
- Настаивание на наличной оплате или переводе на личный счёт: любые расчёты (аванс, задаток, комиссия) предлагается произвести мимо кассы или расчётного счёта агентства. Отсутствие официальных платёжных документов (чек ККМ, приходный кассовый ордер с печатью агентства).
- Создание атмосферы секретности и спешки: просьбы не упоминать о финансовых договорённостях в агентстве, неоправданное ускорение процесса принятия решений, подписание документов «на коленке» и т. п.
- Полное отсутствие участия других сотрудников агентства. Агент выступает в единственном лице на всех этапах: от показов до юридического сопровождения и получения оплаты. В стандартной практике агентств часто подключаются юристы, ипотечные брокеры, руководители отделов.
Риски для участников сделки при работе мимо агентства
Главный риск — полное отсутствие ответственности со стороны агентства недвижимости. В случае возникновения проблем, агентство юридически не будет иметь к этой сделке никакого отношения, так как она не была оформлена официально.
Для покупателя:
- Финансовые потери — высокий риск утраты аванса или задатка, переданного неофициально. Доказать факт передачи денег и вернуть их в случае исчезновения агента или срыва сделки по его вине будет крайне сложно.
- Проблемы с юридической чистотой объекта из-за отсутствия полноценной проверки недвижимости. Возможны «пропущенные права третьих лиц, неузаконенные перепланировки, долги, банкротства и т. п. Агентство не будет нести ответственность за некачественную проверку в рамках неофициальной сделки.
- Многие агентства страхуют свою профессиональную ответственность. При неофициальной сделке эта страховка не действует.
- При возникновении проблем после сделки (например, всплывшие юридические дефекты), предъявить претензию к агентству будет невозможно. Судебные разбирательства с агентом как с физическим лицом часто малоэффективны.
Для продавца:
- Аналогично покупателю, риск потери средств, если аванс/задаток принимался агентом лично. Возможность продажи по заниженной цене, так как агент мотивирован на быстрое закрытие сделки в свою пользу.
- Недостаточная компетентность агента, работающего без контроля и ресурсов агентства, может привести к срыву переговоров или самой сделки.
- Риелтор вряд ли будет использовать ресурсы агентства для продвижения объекта недвижимости, что может затянуть продажу.
- Некорректные консультации или ошибки при оформлении документов могут создать проблемы для продавца.
- Отсутствие возможности для претензий: как и у покупателя, нет рычагов воздействия на агента через его работодателя.
Заключение
Хотя работа через агентство недвижимости не является гарантией от всех рисков (ответственность ограничена договором), она предоставляет несравнимо более высокий уровень защиты и прозрачности по сравнению с неофициальными схемами. Официальный договор с юридическим лицом, прозрачные финансовые расчёты, доступ к ресурсам и стандартам компании, возможность предъявления официальных претензий — всё это элементы, минимизирующие риски как для покупателя, так и для продавца.
Что делать, если вы столкнулись с признаками того, что риелтор пытается провести сделку «мимо кассы»? Решать, конечно, вам. Мнение РиелтГида: сотрудник, обманывающий своего работодателя, с большой вероятностью может обмануть и клиента. Поэтому настаивайте на полной формализации процесса через агентство. Если агент уклоняется — это серьёзный сигнал, указывающий на потенциальную небезопасность сотрудничества.